Nowelizacja ustawy Prawo budowlane Dom z certyfikatem

Spóźnione o ponad półtora roku wdrożenie prawa unijnego
do rodzimego prawodawstwa jest ważne i konieczne nie tylko           artykuł w wersji pdf pdfpdfpdf
ze względu na nasze członkostwo w Unii. Polska zobowiązała się również poprzez inne traktaty, np. Protokół z Kioto np. do ograniczania emisji gazów cieplarnianych. Dyrektywa EPBD to także realizacja stopniowego uniezależniania się członków Unii od zewnętrznych śródeł nośników energii. Głównym celem Dyrektywy EPBD, a poprzez jej wdrożenie i zmian w ustawie Prawo budowlane jest przede wszystkim budowanie świadomości społecznej w zakresie możliwości poprawy warunków mieszkaniowych oraz znacznego ograniczenia kosztów związanych z eksploatacją budynków. Zakrojone na szeroką skalę badania zużycia energii w państwach europejskich ujawniły nieuświadamianą wcześniej prawdę, że 40% traconej energii mówiąc obrazowo „wylatuje kominami” gospodarstw domowych. Tylko powszechne i obowiązkowe mechanizmy wprowadzane na drodze dyrektywy i ustawy mogą powoli zmieniać świadomość właścicieli domów i mieszkań i wymuszać większą dbałość o szczelność okien, lepszą izolacyjność ścian, stropów i dachów, lepszą wentylację, bardziej wydajne kotły grzewcze.
Od stycznia 2009 roku dla każdego nowo wybudowanego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku wprowadzanego do obrotu lub podlegającego wynajmowi będzie – raz na 10 lat określona jego charakterystyka energetyczna. Świadectwo energetyczne (lub inaczej mówiąc: certyfikat) określi wielkość energii wyrażoną w kWh/m2/rok niezbędną do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, a więc ogrzaniem, oświetleniem, przygotowaniem ciepłej wody użytkowej. Ustawodawca wyłączył z obowiązku certyfikacji niektóre rodzaje budynków zabytki i budynki wykorzystywane do działalności religijnej, ale również obiekty służące do rekreacji, małe budynki gospodarcze czy też budynki przemysłowe oraz gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok. Również, ze względu na specyfikę – duża ilość takich samych mieszkań o takich samych parametrach inaczej wygląda proces certyfikacji budynków wielorodzinnych.
Lokale mieszkalne o podobnej powierzchni i usytuowaniu, przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, będą certyfikowane albo osobno albo będzie im wydawane świadectwo energetyczne na podstawie porównania do mieszkania o takich samych parametrach i wydawane automatycznie. Oczywiście, świadectwo może zostać wystawione każdemu budynkowi na życzenie właściciela. Ujawnienie rzeczywistego i potwierdzonego przez niezależnego eksperta poziomu zużycia energii może być i zapewne będzie w przypadkach nowoczesnych, zaawansowanych technologicznie budynków ważnym argumentem np. przy ustalaniu wartości zabezpieczeń kredytów komercyjnych czy hipotecznych.  Kto pomoże w certyfikacji?  Zakładając, na podstawie danych z Krajowej Rady Notarialnej, że rokrocznie w Polsce przeprowadza się prawie 500 000 transakcji zakupu/sprzedaży nieruchomości, w których zmienia się właściciel nieruchomości, rysuje się już w pierwszym roku obowiązywania nowej ustawy Prawo budowlane poważny problem w obrocie nieruchomościami.
Mamy nieco ponad rok na przygotowanie co najmniej kilku tysięcy (jak zakładają eksperci) przeszkolonych specjalistów mogących w miarę szybko zbadać stan energetyczny setek tysięcy budynków czy mieszkań wystawianych na sprzedaż, oddawanych do użytku czy wynajmowanych. Liczba koniecznych do przeprowadzania badań efektywności energetycznej mieszkań, domów może być jeszcze większa. Certyfikacja energetyczna budynków dotyczy również popularnego w Polsce wynajmu. Ustawodawca zgodnie z zaleceniami dyrektywy, dbając o najemców, zapisał w nowelizacji ustawy Prawo budowlane również obowiązek certyfikowania mieszkań i budynków przeznaczonych pod wynajem. Niestety, nie ma pełnych danych o wielkości rynku wynajmu nieruchomości w tym segmencie rynku ciągle panuje szara strefa i tylko bardzo szacunkowo możemy określić poziom podaży i popytu mieszkań, domów, powierzchni biurowej. Wiele umów najmu nie jest rejestrowanych w urzędach skarbowych i stanowi szarą strefę w tym segmencie rynku nieruchomości. Jednakże biorąc pod uwagę wszelkie dane statystyczne oraz przy założeniu, iż również mieszkania i domy wynajmowane na podstawie nierejestrowanych umów najmu zostaną poddane certyfikacji, możemy stwierdzić, iż w 2009 roku może zostać wystawione ok. miliona certyfikatów. Jeszcze w trakcie prac nad nowelizacją ustawy Prawo budowlane środowisko budowlane zwracało uwagę na konieczność całkowitego uwolnienia zawodu certyfikatora – wykonującego badania efektywności energetycznej budynku, mieszkania i wystawiającego świadectwo energetyczne.
Po wielu kontropiniach, interwencjach i poprawkach różnych środowisk, w znowelizowanym Prawie budowlanym znalazł się zapis dający możliwość wykonywania certyfikatów trzem grupom: G osobom z wyższym wykształceniem, które ukończą kurs certyfikacji i potwierdzą swoją wiedzę, zdając egzamin na certyfikatora przed komisją powołaną przez ministra budownictwa, G osobom posiadającym uprawnienia budowlane do projektowania w spe cjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, G osobom z wyższym wykształceniem oraz ukończonymi studiami podyplomowymi (minimum rocznymi) na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków. Tak szeroki dostęp do nowego zawodu pozwala mieć nadzieję, że w szybkim czasie ministerialna lista uprawnionych certyfikatorów, która będzie dostępna na stronach Ministerstwa Budownictwa, zapełni się nazwiskami osób ze wszystkich regionów Polski i nie będzie zatorów w obrocie nieruchomościami. Więcej osób z uprawnieniami to również gwarancja profesjonalizmu wykonania usługi certyfikacji i jej niskiej ceny. Ministerstwo Budownictwa zostało zobowiązane do stworzenia powszechnie dostępnej elektronicznej bazy uprawnionych certyfikatorów,  zarówno tych, którzy uzyskali uprawnienia poprzez zaliczenie studiów podyplomowych w zakresie certyfikacji, jak i tych, którzy nabyli uprawnienia, zdając egzamin na certyfikatora przed komisją ministerialną. W tym miejscu pojawia się pytanie o gwarancję rzetelności wykonania certyfikatu – i tutaj z pomocą przyszedł ustawodawca, dając zamawiającemu świadectwo możliwości pociągnięcia do odpowiedzialności cywilnej osobę wykonującą usługę certyfikacji, jak również stwierdzając jedno znacznie, iż świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o rękojmi za wady. To rozwiązanie daje właścicielom nieruchomości gwarancję otrzymania poprawnego i rzetelnego świadectwa i chroni przed nierzetelnymi certyfikatorami. łatwo można wyobrazić sobie naciągaczy zwiększających wartość oferowanych do sprzedaży mieszkań poprzez dołączanie do aktu notarialnego fałszywych świadectw efektywności energetycznej. Jak można się domyślić, klasa mieszkania na poziomie np. B jest wskazówką dla kupującego, że zastosowane materiały budowlane, np. izolacja, są najwyższej jakości, a miesięczne opłaty za nośniki energii nie zaskoczą w trakcie mroźnej zimy.  Więcej o obowiązku certyfikacji  Od stycznia 2009 roku żadna transakcja na rynku nieruchomości nie będzie możliwa bez wcześniejszego kontaktu z uprawnionym certyfikatorem.
W przypadku świadectwa dla budynku nowo budowanego ustawodawca jednoznacznie określa w znowelizowanej ustawie Prawo budowlane, że świadectwo energetyczne takiego mającego powstać budynku wykonuje jego projektant i dołącza do projektu budowlanego. Nie będzie zatem możliwe zgłoszenie projektu budowlanego budynku i rozpoczęcie inwestycji bez załączonego świadectwa przewidującego poziom zużycia energii podany w kWh/m2/rok. Ustawodawca nałożył obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego również na każdy budynek, który po 1 stycznia 2009 roku będzie przedmiotem transakcji. Tak więc obok doskonale prowadzonego i oczywistego obecnie procesu sprawdzania wpisów w księgach wieczystych, powszechne stanie się dołączanie do dokumentów dostarczanych do notariusza również świadectwa energetycznego budynku będącego przedmiotem transakcji. Właściciel oferujący budynek na sprzedaż będzie zobowiązany zawczasu skontaktować się z osobą certyfikującą, która odpowiednio wcześnie przeprowadzi certyfikację. Należy pamiętać, że opracowanie świadectwa nie jest czynnością automatyczną, wymaga przeprowadzenia obliczeń i może potrwać nawet kilka dni – w zależności od poziomu skomplikowania i charakteru budynku. Ustawodawca nałożył obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego także na każdy budynek, który po 1 stycznia 2009 roku będzie przedmiotem umowy najmu. Warto zdać sobie sprawę z faktu, że tylko część umów najmu jest ewidencjonowana i rejestrowana w urzędach skarbowych i w tych urzędach możliwie jest egzekwowanie certyfikatów energetycznych. Proces stopniowego ograniczania szarej strefy w najmie mieszkań i budynków na pewno wymusi na wynajmujących certyfikowanie posiadanych nieruchomości. Certyfikacja musi być przeprowadzona również dla budynku, w którym zmieniła się charakterystyka energetyczna poprzez prace modernizacyjne oraz remontowe, m.in. wymiana okien, modernizacja kotła c.o. czy też prace termomodernizacyjne. Każdy z wymienionych zakresów robót budowlanych zmienia bowiem charakterystykę energetyczną budynku, tak więc po zakończeniu takiego remontu konieczne staje się wykonanie świadectwa energetycznego.  Jak będzie wyglądało świadectwo energetyczne?  Wygląd świadectwa energetycznego budynku zostanie szczegółowo określony w rozporządzeniu wydanym przez Ministerstwo Budownictwa. Każde świadectwo na pewno będzie ewidencjonowane i zapisane również w wersji elektronicznej.
Doświadczenia krajów europejskich, w których certyfikacja już trwa i informacje płynące z Ministerstwa Budownictwa wskazują, że świadectwo będzie czterostronicową broszurą w formacie dużego zeszytu (A4). Pierwsza strona świadectwa to syntetyczny opis i grafika obrazująca klasę energetyczną opisywanego budynku z podstawowymi danymi – lokalizacją itp.  Kolejna strona zawiera dane cząstkowe, na podstawie których certyfikator określił klasę energetyczną. Te dane mogą również być wykorzystane do kontroli poprawności wyliczeń. Takie kontrole przewidział ustawodawca. Świadectwo energetyczne budynku będzie zawierać również informacje o zapotrzebowaniu na energię w podziale na media: ogrzewanie i wentylacja, ciepła woda użytkowa, klimatyzacja, oświetlenie. Na trzeciej stronie świadectwa zostaną umieszczone wskazówki dla właściciela dotyczące możliwości zmniejszenia zużycia energii w budynku przez poprawienie sposobu eksploatacji czy przez ewentualną termomodernizację. Czwarta strona świadectwa zawiera informacje o podstawie prawnej i dane osoby certyfikującej.  Najbliższa przyszłość  Już prawie wszyscy konsumenci, kupując urządzenia rtv i agd, kierują się nie tylko ich zaawansowaniem technologicznym, wyglądem i ceną, ale również biorą pod uwagę klasę energetyczną urządzenia. Konsumenci przyzwyczaili się już i zaakceptowali białe naklejki z charakterystycznymi, kolorowymi paskami, a co ważniejsze, potrafią bez problemu wskazać urządzenia mniej energochłonne.
Pojawienie się etykiet z charakterystyką energetyczną, czyli łatwy dostęp do informacji zawdzięczamy unijnym dyrektywom, wprowadzonym przed kilku laty, a mającym na celu oszczędzanie energii. Pomysł okazał się niezwykle skuteczny. Dostarczenie konsumentom rzetelnej, obiektywnej i porównywalnej informacji o energochłonności wystarczyło, by sami zainteresowani zwrócili uwagę na to, ile energii zużywają urządzenia, w jakie wyposażają mieszkanie i jakie to pociąga za sobą koszty. W swoich wyborach przestali uwzględniać tylko doraźne oszczędności, a zaczęli kierować się długofalowym rachunkiem korzyści. W podobny sposób i równie szybko można doprowadzić do oszczędzania energii w budynkach. 
Piotr Rogalski

Prenumerata Magazynu Instalatora

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Ta strona korzysta z ciasteczek (cookies) Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie są włączone na "zezwalaj na pliki cookie", aby umożliwić najlepszy z możliwych sposób przeglądania. Jeśli w dalszym ciągu chcesz korzystać z tej strony, bez zmiany ustawienia plików cookie lub kliknięciu przycisku "Akceptuję", a następnie użytkownik wyraża zgodę na to.

Zamknij