W sytuacji, kiedy lokal mieszkalny czy też część budynku jest pozbawiony dostawy mediów (co uniemożliwia normalne zamieszkiwanie) marzeniem każdego właściciela jest możliwość uzyskania decyzji budowlanej w bardzo szybkim terminie.

Doczekaliśmy rewolucyjnych zmian w przepisach, czyli takich, na jakie czekaliśmy od dawna. Ustawa podpisana przez pana prezydenta Andrzeja Dudę z dnia 10.09.2015 r. – obowiązująca od dnia 07.01.2016 r. jako zmiana ustawy „Kodeks karny”, zmiana ustawy „Prawo budowlane”, zmiana ustawy „Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia” Dz. U. 2015 r. poz. 1549 – daje takie możliwości postępowania, że zniszczenia instalacji przez tzw. „czyścicieli” będą możliwe do naprawienia w terminie błyskawicznym:

Art. 1. ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz. U. nr 88, poz. 553, z późn. zm. 1) w art. 191:

1) po § 1 dodaje się § 1a w brzmieniu: „§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”;

2) dodaje się § 3 w brzmieniu: „§ 3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego”.

Znamienny jest fakt, że niektórzy administratorzy, zarządcy nieruchomości czy spółdzielnie mieszkaniowe stosowały swoisty terror wobec niepokornych mieszkańców. Nie mając żadnych hamulców moralnych, czasami pod byle jakim pretekstem, dokonywali odcięcia instalacji danego lokalu, aby jak najbardziej dać się we znaki właścicielowi lokalu.

O dziwo działania te coraz częściej dotyczą też nowych technologii, gdzie zawistny administrator „żąda usunięcia kolektorów słonecznych”, bo ich montaż odbył się bez uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Co gorsza, administratorzy wykonują działania z pozoru na korzyść wszystkich mieszkańców, a później okazuje się, że tak naprawdę na najbardziej opornych znajduje się tzw. haka, który jest rozwiązaniem nie do zaakceptowania pod kątem zapisu art. 25 Powszechnej Deklaracji Praw Człowieka ONZ z 10.12.1948 r.: „Każdy człowiek ma prawo do stopy życiowej zapewniającej zdrowie i dobrobyt jego i jego rodziny, włączając w to… mieszkanie…”.

W związku z zapisem art. 87 ust. 1 Konstytucji „Źródła prawa” – rozdział III, który stanowi: „Źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są: konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia”.

Jeżeli zatem przepisy prawa stanowią, że każdy lokal mieszkalny przekazany do użytkowania musi zapewnić komfort użytkowania, a w odniesieniu do „charakterystyki energetycznej” musi zapewnić minimalne zużycie energii, to mamy obecnie skuteczne narzędzie do walki z niekompetencją i nonszalancją niekompetentnych osób w zakresie właśnie instalacji.

Zaznaczam, że moje wieloletnie doświadczenie życiowe wykazało, iż podstawowym problemem są nieuregulowane lub źle zdefiniowane prawa własności. Co gorsza, brak właściwych opisów oraz odniesienia do „Działu – I Księgi wieczystej, podrubryka 1.4.3, Urządzenia” powodują dowolną interpretację, niemającą jakiegokolwiek uzasadnienia prawnego.

Podstawą funkcjonowania użytkownika instalacji jest odniesienie do tzw. posiadania, gdzie zgodnie z zapisem art. 336 kc jest on właścicielem instalacji podlegającej ochronie prawnej. Niestety powołane organy ścigania, jakimi są policja i prokuratura, absolutnie nie znają tych przepisów. Co gorsza nowelizacja „Prawa karnego” z dnia 06.06.1997 r. Dz. U. nr 89 poz. 555 ze zmianą Dz. U. 2015 poz. 21, poz. 290 i późn. zm, obowiązującego do dnia 01.07.2015 r., wprowadza rewolucję, począwszy od zapisu art. 304 §1 kpk, kiedy jako poszkodowani musimy zawiadomić stosowny organ.

Zapis art. 191 kk: „[Zmuszanie] 1 Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze ograniczenia wolności do lat 3”.

Użytkując obiekt, warto pamiętać o przepisach z roku 1928, kiedy prezydent Mościcki podpisał ustawę wskazującą, że nie można przekazać do użytkowania obiektu, który nie posiada instalacji elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i wentylacyjno-spalinowej. Te minimum powiązane było jednak z ówczesną możliwością funkcjonowania pieca lub trzonu kuchennego opalanego węglem jako źródłem ciepła. Po niemal 100 latach sytuacja nie uległa radykalnym zmianom. Aby lokal mieszkalny mógł funkcjonować, do podstawowych instalacji zapewniających bezpieczne użytkowanie mieszkania należą:

* instalacje wodociągowe – zimnej wody bieżącej,

* instalacje kanalizacyjne – sieć lub szambo,

* instalacje elektroenergetyczne min. 1 fazowe – 230V/1f przy zabezpieczeniu min 16A,

* instalacje wentylacyjne (spalinowe w przypadku użytkowania pieca dwufunkcyjnego).

* instalacje centralnego ogrzewania.

Należy jednakże pamiętać, że z chwilą przekazania mieszkania do użytkowania, podobnie jak budynku jednorodzinnego na cele mieszkalne, wykazane instalacje muszą zawierać stosowne protokoły techniczne przyłączy i odbiorów technicznych, potwierdzające ich fizyczne podłączenie do sieci wraz z zapewnieniem stosownych dostaw mediów.

Niestety coraz więcej zdarzeń losowych powoduje, że konflikty rodzinne, problemy pomiędzy byłymi małżonkami albo, co gorsza, pomiędzy współwłaścicielami nie znajdują oparcia w jednoznacznych przepisach prawa. Dowolność interpretacji albo wieloraka forma nadinterpretacji sprawiają poważne problemy dla jednej ze stron, a czasami dla wszystkich stron konfliktu.

Wróćmy jednak do szczegółów nowelizacji przepisów prawa. Obecnie każda z osób uznająca się za pozbawioną dostawy chociażby jednego z ww. mediów ma prawo wystąpić na drogę postępowania karnego, z zawiadomieniem o naruszeniu „kodeksu karnego” art. 191 §1a „zmuszanie” lub art. 288 §1kk „zniszczenie urządzenia”. Warto pamiętać o tych zapisach konkretnych artykułów, ponieważ dają one pewnego rodzaju ułatwienie prawne. Analizując wiedzę na poziomie podstawowym, na terenie Polski ten poziom wiedzy jest bardzo niski.

Od dnia 01.07.2015 r. policjanci z wydziału dochodzeniowo-śledczego muszą dopasować wypowiedzi poszkodowanego związane z utratą danej instalacji, i odpowiednio zakwalifikować czyn do zdarzeń. Przypomnę również, że „przestępstwo” jest to świadome naruszenie konkretnego artykułu Kodeksu karnego wraz z naruszeniem zasady współżycia społecznego. Do tej pory właśnie tzw. czyściciele, ale też „cwani administratorzy” udawali niewinne osoby, które tak naprawdę działają dla dobra właścicieli budynku, zatem muszą dokonać odcięcia „wody do lokalu nr 5”, bo właściciel tego lokalu nie płaci za wodę.

Nikt nie liczy kosztów społecznych takich czynów, a jedynie uznaje się zasadę z odniesieniem do uogólnionych twierdzeń: „kto nie płaci, nie ma żadnych praw”. Warto jednakże zastanowić się, czy ten, co przywołuje takie określenie, podaje prawdziwe fakty. Okazuje się bowiem, że właśnie ci „cwani zarządcy” zatrudniają wyspecjalizowane kancelarie adwokackie, które np. wskazują na zapis art. 451 kc, że osoba, która zapłaciła za wodę, tak naprawdę nie zapłaciła za wodę, ale za inne zaległości, które ustalił sam administrator – jako wierzyciel.

Jest to skrajna niekompetencja i naginanie prawa. Niestety nasza rzeczywistość pokazuje, że tego typu argumenty są aprobowane później przez prokuraturę i dalej przez sądy pierwszej instancji. Dopiero kiedy sprawy trafiają do Sądu Okręgowego, ulegają one radykalnej zmianie.

Intencja nowego rządu i samego Prezydenta RP była taka, aby ustawa była skuteczna. Jednakże jej skuteczność zależy od powszechnej znajomości prawa. Próba sprawdzenia znajomości tej ustawy we wszystkich oddziałach Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego na terenie Polski skończyła się niepowodzeniem – nikt nie wiedział o nowych przepisach. Co gorsza nikt w urzędach wojewódzkich też nie zdawał sobie sprawy z istnienia tych aktów prawnych.

Również znalezienie odpowiednich ludzi, którzy na szczeblu ministerialnym byliby uzbrojeni w stosowną wiedzę, nie należało do łatwych zadań. Ten przykład świadczy o tym, że wiedzę tę trzeba upowszechniać i edukować społeczeństwo, ale przede wszystkim eliminować zjawiska patologii społecznej, a niekompetentnych administratorów i zarządców pociągać do odpowiedzialności karnej.

W zakresie konfrontacji prawnej okazuje się później, że wskazani administratorzy albo zarządcy nieruchomości, którzy administrują dużymi spółdzielniami czy też wspólnotami mieszkaniowymi, mają wykształcenie nieodpowiadające wymogom sprawowanego zawodu. Najbardziej skrajny przypadek, z jakim się zetknąłem, to administrator posiadający specjalizację frenopedagoga, który w ciągu 5 lat doprowadził do zadłużenia wspólnoty mieszkaniowej na kwotę powyżej miliona złotych.

Wsparciem dla instalatora, wykonawcy powinien być zapis art. 2 znowelizowanego prawa i ww. ustawy, tj.: „Art. 2. W ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm. 2). Wprowadza on następujące zmiany:

1) w art. 62:

  1. a) w ust. 1 po pkt 4 dodaje się pkt 4a w brzmieniu:

4 a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny, znajdujący się w obiekcie budowlanym, o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2,

  1. b) po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu:

2a. Kontrolę, o której mowa w ust. 1 pkt 4a, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić

w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia;

2) w art. 66 po ust. 1 dodaje się ust. 1a w brzmieniu:

1a. W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie.

Chciałbym przywołać teraz kolejną korzystną zmianę opublikowaną w poz. 1549 Dziennika Ustaw: „1a. W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń, lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie”;

3) w art. 69 ust. 1 otrzymuje brzmienie: 1. „W razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, lub ingerencji, lub naruszeń, o których mowa w art. 66 ust. 1a, właściwy organ zapewni, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających”.

Zabezpieczenie może w tym wypadku odnieść się do działań nakazanych w decyzji ustnej. Zatem decyzje przekazywane drogą telefoniczną powinny być traktowane jak orzeczenia organu administracyjnego pierwszej instancji, mające umocowanie prawne. Praktyka pokazuje jednak, że PINB nie chcą wydawać decyzji pisemnej w takich wypadkach, a decyzje ustne są obecnie liczone na palcach i to jednej ręki.

W dalszej części czytamy:

4) w art. 70 ust. 1 otrzymuje brzmienie:

„1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem”.

Skończyły się działania z oczekiwaniem na decyzję organu, który obecnie wydając polecenie ustne, nakłada obowiązek zapłaty mandatu karnego w kwocie do 2000 zł.

Warto mieć na uwadze fakt, że kierujemy się przede wszystkim zasadą współżycia społecznego wraz z normalnym funkcjonowaniem obiektu, a nie częściową formą funkcjonowania obiektu, który pozbawiony nawet jednej instalacji nie spełnia pełnych wymogów technicznych, a odpowiedzialność spada przede wszystkim na tych, którzy zakwestionowali takie funkcjonowanie, tj. administratorów i zarządców.

Kwestią nadrzędną stała się sprawa zwykłego bezpieczeństwa, ale pod kątem użytkowania i zapewnienia właściwych warunków dla użytkownika, najemcy czy właściciela danego lokalu. Nie trzeba obecnie być właścicielem, aby korzystać z dobrodziejstw nowej ustawy.

Istotną kwestią jest fakt, że użytkujący lokal w przypadku odcięcia mu instalacji ma prawo wezwać instalatora, a ten po powiadomieniu PINB ma prawo przygotować działania interwencyjne w trybie natychmiastowym. W sytuacjach, kiedy sprawa może trafić do sądu, wykonawca ma prawo dążyć do ochrony prawnej poprzez żądanie od PINB wydania – właśnie w trybie ustnym, nawet za pośrednictwem połączenia telefonicznego – stosownej decyzji.

W tym wypadku sugeruję jednakże posłużyć się SMS-em, aby nie utracić materiału dowodowego wynikającego z zapisu art. 6 kc, a także aby w przyszłości nie być posądzonym o samowolne łamania prawa. Warto też mieć argument dla PINB, któremu trzeba wówczas przypomnieć, że nie obowiązują go terminy, a jedynie względy bezpieczeństwa i przywrócenie normalnego funkcjonowania lokalu, tj.:

5) w art. 93:

  1. a) pkt 8 otrzymuje brzmienie:

8) nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a,

  1. b) dodaje się pkt 12 w brzmieniu:

12) nie stosuje się do decyzji, o której mowa w art. 66 ust. 1a, w terminie w niej określonym.

Zdarza się jednak bardzo często, że osoby, którym się nie podoba instalacja słoneczna albo siłownia wiatrowa, wskazują, że to one są zagrożone i należy natychmiast wyeliminować taką instalację wykorzystującą OZE. Jest to oczywiście nadużycie prawa i niedozwolone postępowanie. Podobnie może wyglądać sprawa w zakresie instalacji gazowej, wadliwie wykonanej, bez obliczeń hydraulicznych, gdzie lokator, wykazując nieprawidłowości, może sam być oskarżony o spowodowanie zagrożenia, mimo że nie uczestniczył w procesie budowy instalacji.

Nieprawidłowości w „ustawie o własności lokali” Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388 z późn. zm. mogą odnosić się do osób wykonujących prace projektowe lub też sprawujących nadzór, ale także wykonujących opracowania – jako wykonawcy (dotyczy m.in. „Księgi obiektu budowlanego”, „Dziennika budowy) z odniesieniem do sankcji finansowych.

Art. 3. W ustawie z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z 2013 r. poz. 395, z późn. zm. 3) w art. 96 po § 1b dodaje się § 1c w brzmieniu: „§ 1c. W postępowaniu mandatowym, w sprawach o czyny określone w art. 93 pkt 12 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm. 4) można nałożyć grzywnę w wysokości do 2000 zł”. Przepisy weszły w życie w dniu 07.01.2016 r., ale nie do końca są one znane w zakresie zarówno zastosowania, jak też wykorzystania, a przede wszystkim istniejącej zależności pomiędzy:

* Kodeksem karnym;

* Prawem budowlanym;

* Kodeksem postępowania w sprawach o wykroczenia;

* Kodeksem cywilnym;

* Kodeksem postępowania administracyjnego.

Mam przeświadczenie, że wspólnie jako społeczeństwo tworzymy nowy wymiar formalno-prawnej zależności, a także nowego stylu działania, że nasze telefony wrócą do łask, a w czasie rozmowy telefonicznej organ nadzoru budowlanego będzie w stanie wydać wiążące polecenia administracyjne.

Zbigniew Tomasz Grzegorzewski

Prenumerata Magazynu Instalatora

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Ta strona korzysta z ciasteczek (cookies) Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie są włączone na "zezwalaj na pliki cookie", aby umożliwić najlepszy z możliwych sposób przeglądania. Jeśli w dalszym ciągu chcesz korzystać z tej strony, bez zmiany ustawienia plików cookie lub kliknięciu przycisku "Akceptuję", a następnie użytkownik wyraża zgodę na to.

Zamknij