Utrzymanie obiektu budowlanego we właściwym stanie wydaje się czymś oczywistym. Może się jednak zdarzyć, że współwłaściciel czy zarządca nieruchomości zostaną postawieni przed sądem za działania mające na celu zabezpieczenie nieruchomości, gdyż niekompetencja i brak przestrzegania przepisów osiągnęły apogeum.

Każdy obiekt budowlany musi być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem i zasadami współżycia społecznego. O tym stanowi zapis „Prawa budowlanego”, zaczynając od zapisu art. 5 ust. 2 – obiekt budowlany należy użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem – i art. 61 – [Utrzymanie obiektów budowlanych] – Właściciel lub zarządca nieruchomości obiektu budowlanego jest obowiązany:

  1. Utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust 2.
  2. Zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt.

Stan zniszczenia nie jest wytłumaczalny dla niektórych osób, które jako współwłaściciele nie rozumieją tego, że aby obiekt w każdym czasie dobrze funkcjonował, trzeba o niego dbać, wykonując okresowe naprawy. Przykładem wielu nieszczęść w ostatnich czasach są tzw. obfite opady, nazywane „oberwaniem chmury”, gdy na jeden metr kwadratowy potrafi spaść do 100 dm3/dobę.

Co jest podstawowym mankamentem funkcjonowania instalacji w budynku? Oczywiście instalacja kanalizacyjna – ogólnospławna lub też instalacja odwodnieniowa. Odprowadzenie wód opadowych z poszycia dachu wymaga nie tylko właściwych rynien i rur spustowych, ale na poziomie gruntu dochodzi często do zapychania odpływów różnymi rodzajami zanieczyszczeń. Najczęściej są to liście, patyki, kawałki papierów, gruzu itp.

Podejście pod tarasem do przyziemia obiektu W-wa Włochy z widocznym zalaniem po deszczach nawalnych.

Fot. 1. Podejście pod tarasem do przyziemia obiektu W-wa Włochy z widocznym zalaniem po deszczach nawalnych.

 

Kto dba o instalację?

O stan instalacji powinien dbać przede wszystkim właściciel nieruchomości. Niestety w budynkach jednorodzinnych, dwurodzinnych, a jeszcze częściej w budynkach wielomieszkalnych, problem ten urasta do niewyobrażalnych rozmiarów. Każdy z właścicieli uważa bowiem, że te sprawy dotyczą z pewnością innych.

Odpływ wody opadowej na widocznych częściach instalacji jest do zaaprobowania w przypadku braku ewidentnych przecieków na rurach. Gorzej jest w sytuacji, kiedy zatkany jest odpływ poniżej poziomu gruntu, a co gorsza może być zaczopowana znaczna cześć instalacji odwodnienia z danego terenu.

Każdy zdrowo myślący właściciel musi wiedzieć, że wcześniej czy później stan ekstremalny w zakresie odpływu wód opadowych pojawi się na jego terenie. Z tego też powodu, przewidując taką awarię, zaczynamy od analizy powstania wielkości wody opadowej. Liczymy w pierwszej kolejności powierzchnię odprowadzenia wód z dachu, sprawdzając miejsca połączenia rynien z rurami spustowymi. Są najbardziej newralgiczne punkty, gdzie dochodzi do zapychania odpływu.

Jedną z metod zapobiegania jest stosowanie na elemencie spustowym osłony filtracyjnej, której rolę pełni zwykła usztywniona plastikowa siatka. Należy pamiętać o rodzaju tworzywa, aby nie był to zwykły PCV, który najszybciej ulega destrukcji pod wpływem promieniowania PV – ultrafioletowego. Jednym ze sposobów wydłużenia żywotności takich kratek jest przemalowanie ich powierzchni lakierem w sprayu lub dowolną farbą.

Jeżeli zabezpieczymy napływ wody do rury spustowej, to następnym odcinkiem jest redukcja przy gruncie, tuż nad czyszczakiem. Wystarczy okresowe przejrzenie stanu czystości rusztu, minimum 2 razy do roku, aby mieć pewność, że zapewniono właściwy odpływ. Dalszą częścią są połączenia ze studzienkami rewizyjnymi lub inspekcyjnymi. Jeżeli ich nie mamy, warto je zainstalować celem wyeliminowania zatoru na odpływie z naszej nieruchomości. Ostatnim miejscem jest studnia rewizyjna w ulicy, na odpływie kanału ściekowego, za który odpowiada zakład kanalizacji danego miasta.

Naprawy odpływu kanalizacyjnego na Starym Mieście - W-wa.

Fot. 2. Naprawy odpływu kanalizacyjnego na Starym Mieście – W-wa.

 

Konflikt

Co się jednak stanie, kiedy wykonując swoje obowiązki, zetkniemy się ze zdecydowanym sprzeciwem chociażby jednego ze współwłaścicieli? W takim wypadku sprawa może się zakończyć zwykłą rozmową, z wyjaśnieniem powodu realizacji naszych prac, a w skrajnym wypadku może zakończyć się kontrolą Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Według zapisu art. 81a PB [Czynności kontrolne] „Organ nadzoru budowlanego… mają prawo wstępu…”, pkt 2 „Czynności kontrolne…”, jakie przeprowadzają, mają na celu udzielenie odpowiedzi, czy skargi, zawiadomienia, a mówiąc prościej zwykłe donosy, mają odniesienie do rzeczywistości.

Jeżeli tak się zdarzy, że sami np. dokonujemy odkopania naszego odpływu kanalizacyjnego na własnym terenie możemy zostać poddani tzw. szczegółowej kontroli prawno-budowlanej i technicznej w terenie, ponownie, po wyznaczeniu odpowiedniego terminu. Zgodnie bowiem z art. 84a PB [Kontrola] 1. „Kontrola przestrzegania i stosowania prawa budowlanego obejmuje…” szereg czynności, a także wykonanie dokumentacji zdjęciowej i opisowej funkcjonowania naszych instalacji w nieruchomości.

Jeżeli współwłaściciel, sąsiad, złożył jednozdaniowe pismo o przeprowadzenie kontroli, może dla na zakończyć się to tym, iż zmuszeni będziemy do wykonania zgodnie z zapisem art. 81c PB [Udzielenie informacji] „…odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszt ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia”. Warto dodać, że koszt tego typu opracowań waha się w granicach 2-8 tys. zł.

Może zatem wydać się taka sytuacja absurdalna, a wręcz wskazująca na naruszenie zasad współżycia społecznego, gdyż nie dość, że sami ponosimy koszty udrożnienia instalacji, to na dodatek musimy ponosić swoistą „karę” z wysoką kwotą opłat za wykonanie dokumentacji technicznej.

W moim przekonaniu jest to tzw. nadinterpretacja prawa albo – jak kto woli – „przekroczenie uprawnień funkcjonariusza publicznego”, za które grozi kara wynikająca z zapisu art. 231kk. Problem w zastosowaniu „Prawa karnego” tkwi jednak w udowodnieniu funkcjonariuszowi świadomego przekroczenia prawa i doprowadzenia do „czynu zabronionego”, co z kolei wiąże się z odniesieniem do art. 17 § 1kpk.

Wykonana naprawa dojścia do przyziemia budynku z zastosowaniem kratki odwadniającej.

Fot. 3. Wykonana naprawa dojścia do przyziemia budynku z zastosowaniem kratki odwadniającej.

Nie zmienia to jednak faktu, że z pozornie błahej czynności, którą wykonujemy, może powstać dla nas bardzo poważny problem, który zakończy się naszym udziałem w sądzie powszechnym i administracyjnym.

W tym wypadku należy dążyć do zmodyfikowania prawa, które wskazuje jednoznacznie odniesienie do stanu wyższej konieczności, nakazującej wręcz dbanie o stan techniczny obiektu, aby nie doszło do stworzenia zagrożenia dla zdrowia i życia ludzkiego.

Prezentowany na zdjęciach 1 i 2 przykład miał swój smutny finał w kilku sądach, a prowadzone kontrole Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego miały swoje dalsze odniesienie do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, a także do Wojewody Mazowieckiego.

Przyczyny skrajności

Co jest przyczyną takich skrajności? Jednoznacznie można wskazać, że niekompetencja i niechęć urzędników najniższego szczebla do jednoznacznego wskazywania na interpretacje przepisów Prawa budowlanego. Od zwykłego donosu na współwłaściciela zaczyna się kawalkada kontroli i tworzenia różnych pism do różnych organów odwoławczych i sprawdzających.

Na zdjęciu 3 pokazano część budynku, która była kontrolowana przez okres 6 lat przez wszystkie możliwe organy, jakie istnieją w naszym państwie. Koszty przeróżnych ekspertyz i ocen technicznych, wraz z udziałem licznych biegłych sądowych, wyniosły kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Patrząc od strony technicznej, wykonane naprawy przez jednego ze współwłaścicieli zapewniły 100% skuteczność funkcjonowania systemu odwodnienia terenu, z pełnym zabezpieczeniem technicznym przed niepożądanym zalaniem przyziemia nieruchomości. Najsmutniejszy jest jednak fakt, że żaden sąd nie udzielił jednoznacznej, transparentnej odpowiedzi w krótkim terminie (np. pół roku).

Powołując się na remont lub naprawę organ PINB może zgodnie z zapisem art. 3 pkt 8 PB wskazać: „Ilekroć w ustawie jest mowa o (…) remoncie – należy przez to rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtorzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym”. Wykonanie remontu nie wymaga natomiast uzyskania pozwolenia na budowę ani złożenia zgłoszenia. Tak stanowi zapis prawa i taki pogląd wyraża większość organów PINB.

Kolejną ważną kwestią jest sprawa własności gruntu i sprawa własności instalacyjnej. Jest to temat, który był już poruszany na łamach „Magazynu Instalatora”, ale jest to również ciągle aktualne zagadnienie, bowiem stan nieuregulowanych praw własności na terenie naszego kraju wynosi ok. 95% w odniesieniu do urządzeń (vide Księgi wieczyste Podrubryka 1.4.3 – dotyczy to każdej nieruchomości).

Kratka ściekowa, której prawo własności musiał 3-krotnie udowadniać współwłaściciel na sali sadowej.

Fot. 4. Kratka ściekowa, której prawo własności musiał 3-krotnie udowadniać współwłaściciel na sali sadowej.

Póki nie zaczniemy wymagać od zwykłego urzędnika, policjanta czy prokuratora znajomości zagadnień własności, a także udzielania odpowiedzi potencjalnym adwersarzom (czy wie pan/pani kto jest właścicielem gruntu lub właścicielem urządzenia?), nie zlikwidujemy tego problemu. Należy rozpocząć powszechną edukację społeczną właśnie na temat trzech rodzajów własności:

* gruntowej,

* budynkowej,

* urządzeń.

Jeżeli współwłaścicielom sąsiad ma się tłumaczyć z tego, że jest „właścicielem kratki ściekowej”, a sprawy mają trafiać do kilu sądów, to grozi nam totalny paraliż wymiaru sprawiedliwości. Jeżeli jednak podstawowi funkcjonariusze, zwykli urzędnicy, będą odmawiać przyjęcia „skarg” lub „donosów” na właścicieli, współwłaścicieli tych urządzeń, to nie tylko nie będzie niepotrzebnych postępowań, ale też w ciągu kilku minut można będzie wykazać sytuację odwrotną – bezpodstawne zgłaszanie stanu technicznego, który nie istnieje, albo eliminowanie oskarżenia, które nie powinno się pojawić (z wykazaniem art. 234 kk). Nikt jednak nie potrafi skutecznie zastosować tych przepisów w praktyce, stąd też wynika złożony problem w zakresie tzw. urządzeń.

Absurdy do wyeliminowania są możliwe w chwili ustanowienia Stałego Zarządcy, który jest wpisany do „Księgi wieczystej” – Dział III danej nieruchomości. Wówczas, zgodnie z zapisem art. 64 pkt 1 PB, właściciel lub zarządca zobowiązany jest do prowadzenia Księgi obiektu, w której dokonuje się stosownych wpisów i informacji niezbędnych do danej instalacji. Poprawność zapisów eliminuje w przyszłości wszelkiego rodzaju nieporozumienia i dwuznaczności w zakresie „prawa własności” oraz konieczności wykonania wskazanych prac, o których decyduje właściciel lub zarządca nieruchomości.

Nie bójmy się walczyć o swoją własność, w tym własność instalacyjną, ale starajmy się też upowszechniać obowiązujący Kodeks cywilny z dnia 23.04.1964 r. Dz. U. nr. 16 poz. 93 z póź. zm w tym art. 49 – Urządzenia (tj. Instalacje: gazowa, wodociągowa, kanalizacyjna, melioracyjna, słoneczna, elektroenergetyczna, telekomunikacyjna, internetowa, telewizji kablowej, spalinowa i wentylacyjna, rekuperacyjna, pomp ciepła itd.).

Na koniec dodam, że skieruję stosowny wniosek do pani Premier Beaty Szydło celem wdrożenia przepisów w resorcie budownictwa i wymiarze sprawiedliwości, by wyeliminować obowiązek udowadniania niewinności właściciela, gdyż wynika to z 2 dokumentów: odpisu z KW (szczególnie Dział III) oraz wypisu z rejestru gruntów z odniesieniem do zasady: superficies solo cedit – decyduje właściciel gruntu o urządzeniach).

dr inż. Zbigniew Tomasz Grzegorzewski

Prenumerata Magazynu Instalatora

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Ta strona korzysta z ciasteczek (cookies) Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie są włączone na "zezwalaj na pliki cookie", aby umożliwić najlepszy z możliwych sposób przeglądania. Jeśli w dalszym ciągu chcesz korzystać z tej strony, bez zmiany ustawienia plików cookie lub kliknięciu przycisku "Akceptuję", a następnie użytkownik wyraża zgodę na to.

Zamknij