Zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego właściciel lub zarządca obiektu ma obowiązek utrzymywania i użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Do obowiązków tych należy również zapewnienie spełnienia wymagań bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych, ochrony przed drganiami oraz oszczędności energii w czasie użytkowania obiektu. Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, właściciel lub zarządca ma obowiązek poddawania go okresowym kontrolom stanu technicznego.

Czas kontroli

Wszystkie kontrole, które według Prawa Budowlanego są obowiązkiem zarządców i właścicieli nieruchomości, mogą być wykonywane wyłącznie przez osoby do tego uprawnione. Powinny one posiadać odpowiednie dla danego obiektu uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, a w przypadku kontroli instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i kominowych – również kwalifikacje wymagane do nadzoru i użytkowania danego rodzaju instalacji i urządzeń.

Aktualnie w Prawie Budowlanym rozróżnia się następujące czasokresy kontroli okresowych:

* przeglądy pięcioletnie – sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania oraz estetyki i otoczenia obiektu budowlanego z badaniem instalacji elektrycznej,

* przeglądy roczne – sprawdzenie stanu technicznego elementów budynków, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych),

* przeglądy półroczne wykonywane w określonych obiektach wielkopowierzchniowych,

* kontrole bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe i powodzie.

Ponadto obowiązujące są również:

* coroczne przeglądy techniczne i czynności konserwacyjne urządzeń przeciwpożarowych, zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi,

* próby ciśnieniowe węży hydrantowych – raz na 5 lat zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi i Polską Normą,

* kontrole roczne oraz czyszczenie przewodów dymowych, wentylacyjnych i spalinowych co kilka miesięcy (zgodnie z tabelą pokazaną w internetowym wydaniu artykułu na www.instalator.pl) – wynikające z przepisów przeciwpożarowych i Prawa Budowlanego.

* kontrole okresowe efektywności energetycznej kotłów i urządzeń chłodniczych – wynikające z przepisów o charakterystyce energetycznej budynków,

* badania okresowe i doraźne urządzeń ciśnieniowych – wynikające z przepisów o dozorze technicznym.

Jeśli chodzi o przeglądy roczne, nie ma wymogu, aby odstęp pomiędzy kolejnymi kontrolami  wynosił dokładnie 365 dni – przegląd musi się odbywać co najmniej raz w danym roku kalendarzowym. Nie ma również obowiązku corocznego sprawdzania stanu instalacji elektrycznej.

Kontrole zalecane

Każdorazowa kontrola powinna uwzględniać spełnienie wykonania zaleceń po przeprowadzeniu wcześniejszej kontroli. Poniżej zestawienie wymaganych prawem kontroli okresowych budynków.

Poza aktualnie obowiązującymi przepisami zawartymi w powyższym zestawieniu istnieje również aspekt zaleceń producentów. Dla każdego urządzenia opracowywana jest Dokumentacja Techniczno-Ruchowa, tzw. DTR-ka, w której producent ma prawo określić i narzucić dodatkowe wytyczne dotyczące przeglądów i konserwacji. Zalecenia wytycznych muszą być respektowane, jeśli chcemy utrzymać gwarancję na dane urządzenie. Bardzo ważnym dokumentem jest także instrukcja eksploatacji obiektu, która zawiera częstotliwości wykonywania obowiązkowych czynności kontrolno-pomiarowych.

Nie należy przy tym zapominać, że przy określaniu czasokresów badań i kontroli okresowych budynków, należy opierać się również na wytycznych Polskich Norm oraz ogólnych zasadach wiedzy technicznej.

Jeśli wspomniana kontrola okresowa budynku ujawni, że jest on w nieodpowiednim stanie technicznym, powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, wykaże nieprawidłowości zagrażające bezpieczeństwu użytkowników, środowisku naturalnemu lub mogące prowadzić do utraty mienia bądź katastrofy budowlanej, to właściciel, zarządca bądź użytkownicy, odpowiedzialni za wykonywanie napraw, zobowiązani są do niezwłocznego ich usunięcia.

Protokoły z przeprowadzonych w budynku badań, kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy muszą być obowiązkowo wpisane do Książki Obiektu Budowlanego, której obowiązek prowadzenia spoczywa na zarządcy.

Kary

Ustawodawca przewidział również kary dla właścicieli i zarządców nieruchomości i jeśli nie stosują się oni do obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli, utrzymywania obiektów w odpowiednim stanie technicznym i nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości, to podlegają karze grzywny nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Karę grzywny, ograniczenia lub pozbawienia wolności do roku może nałożyć sąd na osobę, która przeprowadza kontrolę bez odpowiednich uprawnień i kwalifikacji. Grzywną może zostać ukarany również ten, kto po wykonaniu kontroli nie przekaże kopii protokołu do organu nadzoru budowlanego.

Oprócz wymienionych wyżej aktów prawnych i normatywnych, ciągle i niezmiennie istotnym wymogiem przy określaniu terminów badań okresowych są zasady wiedzy technicznej.

Celem wykonywania przeglądów budowlanych jest przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa i komfortu użytkowania obiektu. Komfort ten zapewniony jest przez dopilnowanie, aby w budynku nie występowały permanentne awarie elektryczne, nie groził wybuch gazu, a w razie pożaru istniała stuprocentowa pewność, że zadziała SAP, DSO i instalacja tryskaczowa.

Dobrym sposobem na uniknięcie problemów związanych ze skutkami zaniedbań przeglądów okresowych jest rozważne przygotowywanie harmonogramów rocznych z uwzględnieniem wytycznych zawartych w kartach gwarancyjnych i DTR-kach urządzeń, a także wysnuwanie wniosków z zaleceń z poprzednich protokołów przeglądowych.

Na rynku funkcjonuje również wiele firm z branży Facility Management, zajmujących się utrzymaniem funkcjonalności budynków głównie pod względem technicznym. Korzystanie z usług firm działających w branży FM odciąża właściciela lub zarządcę nieruchomości z obowiązku pilnowania terminowości przeglądów oraz stanowi ogromne wsparcie w usuwaniu awarii obiektowych. Z danych RICS* wynika, że na świecie już 25 mln osób zawodowo zajmuje się szeroko pojętym Facility Managementem, a liczba ta rośnie z roku na rok.

Anna Szczęsna

* RICS to międzynarodowa organizacja zawodowa, która propaguje i wspiera budowanie najwyższych kwalifikacji i standardów zawodowych w sektorze gruntów, nieruchomości, budownictwa i infrastruktury – zarówno w wymiarze zagospodarowania, jak i zarządzania.

Fot. Z archiwum firmy SPIE Polska.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Ta strona korzysta z ciasteczek (cookies) Więcej informacji

Ustawienia plików cookie na tej stronie są włączone na "zezwalaj na pliki cookie", aby umożliwić najlepszy z możliwych sposób przeglądania. Jeśli w dalszym ciągu chcesz korzystać z tej strony, bez zmiany ustawienia plików cookie lub kliknięciu przycisku "Akceptuję", a następnie użytkownik wyraża zgodę na to.

Zamknij